L’Istituto per la Finanza e l’Economia Locale (IFEL) ha presentato il dossier “Abitazioni a costi accessibili nelle Politiche UE” nel corso del convegno «Affordable Housing: obiettivi e risorse», dedicato alle prospettive delle politiche abitative nel nostro Paese, indagando sui contenuti del futuro Quadro Finanziario Pluriennale dell’Unione Europea 2028-2034.
Nel nuovo Dossier vengono illustrati i risultati della riprogrammazione di medio termine dei programmi 2021-2027 della Coesione, con il dettaglio regionale degli investimenti indirizzati alla “casa accessibile”. Si dà conto poi dell’European Affordable Housing Plan, messo in campo dalla Commissione UE a dicembre 2025 ed oggi in fase di implementazione, e delle altre iniziative adottate in tempi recenti dall’UE.
Secondo l’analisi dell’IFEL, la questione abitativa rappresenta il vero e proprio banco di prova su cui si giocheranno lo sviluppo economico e civile nei prossimi anni.
Le cause sono molteplici: l’impoverimento della classe lavoratrice (con redditi ormai insufficienti a coprire anche solo un affitto), la progressiva riduzione dell’offerta di alloggi accessibili, le crescenti barriere all’accesso al credito e l’impatto dirompente degli affitti brevi legati al turismo di massa: schiacciate tra stipendi fermi al palo e canoni di locazione alle stelle, sono oggi oltre 1,5 milioni le famiglie che non riescono più a sostenere i costi dell’abitare.
Per misurare la gravità del fenomeno, l’IFEL utilizza l’indicatore del sovraccarico abitativo (overburden), che scatta quando le spese per la casa superano la soglia critica del 40% del reddito netto familiare. Oltre questo limite, le famiglie sono costrette a tagliare drasticamente i consumi e a azzerare i risparmi, con un impatto devastante sulla qualità della vita.
Se nel primo quintile di reddito (le fasce più povere, fino a 11.135 euro netti all’anno) il sovraccarico colpisce ben il 63% degli affittuari, il dato allarmante è la sua estensione al ceto medio: la pressione investe il 38% di chi appartiene al secondo quintile (fino a quasi 16mila euro di reddito) e il 15% del terzo quintile (fino a circa 21mila euro netti).
In totale, il 5,1% della popolazione italiana vive in una condizione di sovraccarico: le categorie più esposte sono le persone sole (15,6%, che schizza al 19,9% tra gli under 65), i nuclei monogenitoriali e i giovani (il fenomeno interessa il 7,6% delle famiglie con capofamiglia sotto i 35 anni), confermando come la casa sia ormai la principale barriera all’autonomia delle nuove generazioni.
Mutui e locazioni: la mappa
Dal 2014 a oggi, il divario tra canone e rata del mutuo è andato costantemente allargandosi: oggi la locazione assorbe mediamente il 21% del reddito familiare, contro il 14% richiesto da un mutuo. Comprare casa resterebbe quindi relativamente più conveniente, se non fosse che l’accesso al credito bancario è ormai precluso a una fetta enorme di richiedenti.
A pesare sulle dinamiche dei prezzi è anche la tipologia dei contratti: nei capoluoghi del Mezzogiorno e nei centri più piccoli resistono i contratti tradizionali a lungo termine, specchio di un mercato più stabile; nei grandi poli urbani e nelle città universitarie dominano formule transitorie e contratti per studenti. Una segmentazione e una mobilità della domanda che, unite alla carenza di alloggi a canone concordato, finiscono per spingere ulteriormente i prezzi verso l’alto, lasciando centinaia di migliaia di cittadini senza una prospettiva abitativa sostenibile.
Tra il 2018 e il 2024, i costi di locazione in Italia hanno registrato un incremento medio del 22,6% (con una media ponderata che tocca il 27,5%). Ma la geografia dell’emergenza è tutt’altro che uniforme e dimostra che il problema non riguarda più solo le grandi metropoli:
La fascia di “alta crescita” (+41%): in cima alla classifica degli aumenti spiccano città come Milano, Firenze, Aosta, Vercelli e Gorizia.
La fascia di “crescita sostenuta” (tra il 25% e il 36%): forti aumenti si registrano lungo l’asse adriatico e in città del Nord-Est come Trieste (+32,4%), in Emilia-Romagna con Bologna (+34,1%) e Modena (+31,3%), e al Sud con Matera (+33,5%) e Bari (+29,8%). Napoli rientra nella crescita sostenuta con un +24,8%, mentre Roma (+22,9%) si allinea alla media nazionale.
