Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare segnali di solidità nonostante uno scenario economico ancora complesso: è quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, presentato a Milano, secondo cui il settore ha proseguito nel primo semestre dell’anno il percorso di crescita moderata, iniziato nella seconda metà del 2024.
Le intenzioni di acquisto delle famiglie risultano in netto aumento rispetto allo scorso anno: la quota di chi dichiara di voler acquistare un’abitazione, con decisione certa o probabile, è passata dal 2,5% del primo semestre 2025 all’8,5% nello stesso periodo del 2026.
COMPRAVENDITE ANCORA IN CRESCITA
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel primo trimestre del 2026, le transazioni residenziali sono aumentate del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La crescita interessa sia i Capoluoghi sia i Comuni della provincia ed è sostenuta soprattutto dagli acquisti della prima casa, che rappresentano ormai quasi tre compravendite su quattro. Molto dinamico anche il segmento delle nuove costruzioni, che registra un incremento degli scambi del 14,6% su base annua, arrivando a rappresentare circa il 6% del mercato.
MUTUI, RIPARTE IL CREDITO PER L’ACQUISTO DELLA CASA
Nel primo trimestre del 2026, i mutui alle famiglie diminuiscono del 2,1%, ma il calo è dovuto quasi esclusivamente al crollo delle surroghe e delle sostituzioni (-58,7%). Al contrario, i nuovi finanziamenti destinati all’acquisto di abitazioni crescono del 6,6%, favorendo la ripresa delle compravendite. Gli acquisti effettuati con il supporto di un mutuo aumentano dell’8,1% e rappresentano ormai il 47,8% del totale delle operazioni concluse da persone fisiche.
Continuano inoltre a migliorare gli indicatori della qualità del credito: il tasso di default dei mutui residenziali è sceso allo 0,45%, mentre prosegue la riduzione delle sofferenze bancarie.
CRESCE IL PESO DELL’EFFICIENZA ENERGETICA
La quota di abitazioni compravendute appartenenti alle classi energetiche più elevate (A4-B) è salita dal 6% all’8%. Anche il patrimonio ristrutturato migliora sensibilmente: il 67% degli immobili oggetto di riqualificazione appartiene oggi alle classi energetiche medio-alte, mentre nelle nuove costruzioni questa percentuale raggiunge il 96%.
Per Nomisma la sostenibilità rappresenta ormai uno dei principali fattori che incidono sul valore degli immobili e sulle decisioni di acquisto.
LE PROSPETTIVE
Per la seconda metà del 2026 gli operatori mantengono aspettative complessivamente favorevoli, pur prevedendo una graduale normalizzazione del mercato. Secondo Nomisma, dopo il forte recupero registrato nel 2025, le compravendite tenderanno a stabilizzarsi nel corso dell’anno, potrebbero rallentare nel 2027 e tornare a crescere nel 2028. Anche i prezzi continueranno ad aumentare in termini nominali, ma con ritmi più contenuti, mentre in termini reali continueranno a risentire dell’effetto dell’inflazione.
FOCUS SU BOLOGNA
Nel primo semestre del 2026, a Bologna sale anche il costo degli affitti, in crescita in tutte le aree della città e, anche per il secondo semestre, si registrerà un ulteriore lieve aumento dei canoni.
Nel complesso, nei primi sei mesi dell’anno, l’indice di performance del mercato residenziale della compravendita registra un arretramento, dopo due anni in cui si era evidenziato un trend di crescita costante, dovuto alla contrazione della dinamica delle compravendite, oltre a riduzioni riscontrate nelle componenti intensità della domanda e velocità di assorbimento.
Nel 2025, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, le compravendite sono state 6.089, in aumento del +5,2% rispetto al 2024. Nel primo semestre 2026, i prezzi medi delle abitazioni continuano ad aumentare sia nel segmento delle nuove o ristrutturate sia in quello dell’usato. La crescita dei valori è ancora più evidente nel comparto delle abitazioni usate, dove l’incremento medio semestrale raggiunge il +1,6% ed è diffuso in tutti i quartieri con aumenti più consistenti procedendo dal centro verso la periferia. I tempi medi di vendita rimangono stabili, intorno ai 4 mesi, mentre gli sconti medi si riducono all’8%.
Il mercato delle locazioni conferma un quadro favorevole, pur continuando a risentire delle ben note carenze strutturali dell’offerta: i canoni di locazione sono ancora in crescita (+1% su base semestrale e +2,6% su base annua). I tempi medi di assorbimento si allungano, passando da 1,5 mesi nel secondo semestre 2025 agli attuali 2,5 mesi, mettendo in evidenza il progressivo raggiungimento della soglia di sostenibilità economica dei canoni.
Passando al comparto non residenziale, il mercato degli uffici ha chiuso il 2025 con una performance positiva: le compravendite raggiungono quota 229, in crescita del 27,6% mentre il mercato dei negozi ha chiuso il 2025 con 405 compravendite (-2,6% rispetto al 2024).
Per il primo semestre 2026, Nomisma indica una flessione dei prezzi di vendita e una stazionarietà di compravendite, prezzi e numero di locazioni, mentre si prevede un ulteriore lieve aumento dei canoni.
