Presentato il 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma – Focus sulla città di Modena

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In data Mercoledì 1 aprile 2026, Nomisma, in collaborazione con UniCredit, ha presentato il 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2026, presso la UniCredit Tower Hall, in Via Fratelli Castiglioni n.12, a Milano.

Lo studio analizza la congiuntura del settore immobiliare a livello nazionale con un focus di approfondimento su 13 mercati intermedi, tra cui Modena, oltre che Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona.

Nei primi mesi del 2026, il mercato della casa, quindi prendendo in esame sia le compravendite che gli affitti, consolida l’andamento di crescita già avviato nel 2025, ma con un rallentamento: se nel 2025 le compravendite del mercato residenziale italiano sono cresciute del +6,4% rispetto all’anno precedente e anche nei 13 mercati intermedi sono aumentate complessivamente del +6%, con una crescita più marcata nei capoluoghi rispetto al resto della Provincia, nel 2026, Nomisma stima un rallentamento dell’attività, con un ritmo sul mercato nazionale più contenuto (+1,8% rispetto al 2025) e attestandosi intorno alle 780mila transazioni. Un livello che, secondo le attese, dovrebbe mantenersi sostanzialmente stabile anche nel biennio successivo.

Rispetto a un anno fa, nonostante le tensioni internazionali e segnali di un rischio di rialzo dell’inflazione che potrebbe restringere l’accesso al credito, i prezzi mostrano una dinamica più solida, si riduce il divario tra valori richiesti e offerti, l’offerta viene assorbita più rapidamente e la domanda è in crescita: nel triennio 2023-2025, la quota di acquisti finanziati tramite mutuo ha raggiunto il 45,9% nel 2025, evidenziando un rafforzamento della leva finanziaria a supporto della domanda. Un quadro sostenuto dal calo dei tassi e da una domanda più favorevole oltre che dal mantenimento della buona qualità degli indicatori di rischio delle banche. 

Sul fronte dei valori degli immobili residenziali, la variazione annuale dei prezzi nei primi mesi del 2026 nei 13 mercati intermedi conferma il trend di crescita: i prezzi delle abitazioni in ottimo stato aumentano del +2,3%, mentre quelli delle unità in buono stato segnano un +2,7%, dinamica ancora positiva ma in progressivo rallentamento rispetto al triennio 2023–2025.

Nei 13 mercati intermedi monitorati, i tempi medi di vendita di un’abitazione si attestano intorno ai 5 mesi, mentre lo sconto medio in fase di trattativa è pari all’8,6%.

Per quanto riguarda il mercato della locazione residenziale, nel 2025 in Italia si conferma una dinamica complessivamente positiva con oltre 1 milione di contratti registrati, in crescita del +1,4% rispetto al 2024. Le variazioni annuali dei canoni di locazione nel comparto residenziale confermano un ciclo espansivo ormai consolidato (+3,4% in media). Le abitazioni in buono stato mostrano una sequenza di incrementi che, dopo la ripresa avviata nel 2022, si rafforza nel 2023 e nel 2024. Nel 2025 la crescita prosegue, anche se con un ritmo più moderato, a conferma di un mercato ancora sostenuto da una domanda vivace e caratterizzato da una persistente carenza di offerta. 

FOCUS SU MODENA

Nel corso del 2025, il mercato residenziale di Modena ha consolidato la ripresa avviata nell’anno precedente, sostenuta principalmente dall’intensità della domanda, dalla dinamica positiva dei prezzi e da una maggiore convergenza tra prezzo offerto e richiesto: le compravendite raggiungono quota 2.596, segnando un significativo incremento del 14,5%. Nel 2026 prosegue la dinamica di rialzo dei prezzi, seppur con intensità differenziate tra i segmenti: le abitazioni nuove o ristrutturate registrano un aumento medio annuo dell’1,3%, in rallentamento rispetto al +1,9% del 2025. Più sostenuta, invece, la crescita nel comparto dell’usato, che segna un +3,6% su base urbana, in netto miglioramento rispetto all’1,4% dell’anno precedente. Nonostante l’evoluzione dei valori, restano stabili le principali condizioni di mercato: i tempi medi di vendita si attestano tra i 5 e i 6 mesi per entrambe le tipologie, mentre gli sconti in fase di trattativa si confermano intorno al 3% per il nuovo e all’8,5% per l’usato.

Sul fronte delle locazioni, dopo l’incremento del 2,9% registrato nel 2025, nel 2026 si osserva una sostanziale stabilità dei canoni: i valori raggiungono i 106 euro al mq annui nelle zone centrali e si mantengono intorno agli 80 €/mq nelle aree periferiche. In questo contesto, la redditività lorda da locazione risulta in lieve contrazione, attestandosi al 4,7%.

Il settore degli immobili per l’impresa (uffici e negozi) continua invece a manifestare una maggiore incertezza rispetto al comparto abitativo: per quanto riguarda il settore direzionale, i prezzi di compravendita registrano una flessione generalizzata in tutte le zone cittadine, con un calo medio del -1,1% e i tempi medi di vendita di un ufficio rimangono stabili intorno ai 10 mesi. La stessa cosa vale per il mercato delle locazioni, dove si registra una contrazione media dei canoni del -1,1%. Si allungano a 8 mesi i tempi medi di locazione, mentre il rendimento lordo da locazione si conferma sostanzialmente stabile al 4,8%.

Nel comparto degli immobili commerciali, si registra una flessione media urbana dei prezzi pari a -2,2%: i tempi medi di vendita rimangono stabili a 9,5 mesi, mentre il divario tra prezzo richiesto ed effettivo mostra una contrazione, passando dal 12,5% all’11% e tornando ai valori del 2023. Sul versante locativo la situazione appare simile, con i canoni che scendono mediamente dell’1,4%. Non subiscono variazioni i tempi medi per affittare uno spazio commerciale, fermi a 7 mesi, né i rendimenti potenziali lordi da locazione, che si confermano al 7% in media.

 

07 Apr 2026 / News, Notizie, Pubblici