Giovedì 9 aprile 2026 si è tenuta la terza edizione dell’Osservatorio Affitti, condotto da Nomisma, per conto di CRIF.
L’Osservatorio Affitti offre una panoramica completa e aggiornata sul mercato degli affitti agli stakeholder del settore, dagli operatori del settore immobiliare, a proprietari immobiliari e inquilini, si pone l’obiettivo di monitorare il mercato delle locazioni e la propensione dei proprietari a concedere in affitto le abitazioni, valutare le dinamiche della domanda e individuare gli elementi di frizione che possono costituire un freno al mercato.
Questa edizione dedica un approfondimento ai mercati immobiliari di Milano e Bologna, evidenziando le peculiarità e le sfide che ne determinano l’andamento.
Riportiamo, di seguito, i punti salienti del convegno:
- Affitti: la scarsa disponibilità di immobili in affitto è dovuta anche all’elevato numero di abitazioni non destinate al mercato della locazione tradizionale.
- Il 31% dei proprietari non ha intenzione di affittare la propria casa a causa di rischi legati alla morosità e ai danni all’immobile.
- Per sbloccare il mercato delle case in locazione e dare maggiore fiducia e stabilità nel mercato degli affitti, quasi la metà dei proprietari vorrebbe richiedere in fase di selezione un certificato di affidabilità dei potenziali locatari può dare un contributo rilevante.
Dall’Osservatorio emerge che il mercato della locazione in Italia conferma un quadro di forte disallineamento fra domanda e offerta abitativa, nonostante la politica monetaria più flessibile abbia supportato un aumento delle compravendite residenziali, in particolare delle transazioni concluse con il supporto di un mutuo immobiliare. Tuttavia, il costo del credito elevato e valori di compravendita ancora sostenuti hanno spinto molti potenziali acquirenti verso la locazione, con un aumento della domanda che però si associa a una diminuzione dell’offerta che ha fatto crescere i canoni di locazione del 3,5%.
La diminuzione dell’offerta dipende principalmente dalla disponibilità di immobili in affitto sempre più limitata, anche a causa di abitazioni inutilizzate e sottoutilizzate: ammontano a circa 25.000 a Milano e 8.000 nella città di Bologna.
Nel 2025, l’Osservatorio ha analizzato in modo approfondito il rapporto tra locatori e locatari: l’agenzia immobiliare resta un punto di riferimento soprattutto per i proprietari, ma cresce la quota di inquilini che stipula il contratto senza intermediazione perché conosce direttamente il locatore. Inoltre, il 50% dei locatori è interessato al servizio relativo alla selezione e verifica dell’affidabilità dell’inquilino e per la gestione dei pagamenti e dei solleciti.
2 affittuari su 5 vorrebbero cambiare casa ma non ritengono di avere le risorse economiche necessarie o temono di non trovare un’abitazione adeguata, mentre per i locatori la locazione a lungo termine è la prima scelta di destinazione in caso di eredità di un immobile. Gli inquilini lamentano soprattutto la difficoltà di trovare un alloggio adeguato a costi congrui (63%), l’assenza di un investimento a lungo termine nell’affitto (61%) e la scarsa propensione dei proprietari a migliorare l’immobile (53%).
I locatori, invece, indicano come principali criticità la difficoltà di trovare inquilini affidabili (48%), il rischio di danni all’immobile (47%) e gli elevati costi (43%). Questi timori, insieme al rischio di morosità, spingono molti proprietari a trattenere gli immobili: circa il 31% non intende affittare e un ulteriore 6% ha smesso di farlo, soprattutto per paura di mancati pagamenti o deterioramento dell’immobile, oltre che per possibili esigenze familiari future.
Sul fronte dei pagamenti, 3 affittuari su 5 dichiarano di aver sempre rispettato le scadenze, un ulteriore 31% è riuscito a pagare in tempo pur con difficoltà e solo il 3% risulta attualmente in morosità o ha pagato in ritardo (in miglioramento rispetto al 7% dell’anno precedente, grazie anche al parziale recupero del potere d’acquisto dopo l’inflazione 2022-2023). Fra chi ha riscontrato difficoltà nel pagamento puntuale dell’affitto, per 1 locatario su 3, le spese impreviste sono state la principale minaccia alla puntualità.
Le prospettive per il 2026 sono positive: quasi il 90% degli affittuari ritiene di poter riuscire a sostenere il pagamento dell’affitto.
Focus Bologna
Dal 2022 al 2025, l’indagine riscontra un aumento del 12% dei canoni di locazione: il prezzo degli affitti risulta in crescita anche nel 2025 (+3%), fino a un canone mensile medio di 840 euro, mentre l’offerta resta condizionata dalle 8.000 abitazioni inutilizzate e i 15.000 immobili sfitti, considerando anche gli edifici da ristrutturare.
A Bologna infatti l’affitto avviene prevalentemente attraverso agenzie immobiliari: il 57% dei locatori si dichiara interessato per i servizi terzi che gestiscono tutti gli aspetti della locazione, dalla selezione dell’inquilino alla riscossione del pagamento, fino agli eventuali solleciti in caso di ritardi o morosità; il 43% dei locatori a Bologna vorrebbe disporre, in fase di selezione dell’inquilino, di un certificato che ne attesti l’affidabilità.
Quasi il 57% dei locatori bolognesi desidererebbe monitorare periodicamente lo stato di conservazione dell’immobile, seguito dal 48% che vorrebbe controllare il numero di soggetti effettivamente occupanti.
Il tasso di morosità rilevato tra i proprietari che affittano si attesta all’8% a Bologna, sostanzialmente in linea con la media nazionale.
