Il Rapporto Immobiliare Residenziale, realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (ABI), analizza la composizione e la dinamica del mercato delle abitazioni in Italia dell’anno trascorso.
Vengono presi in esame i volumi di compravendita delle abitazioni e delle pertinenze, le superfici compravendute e i relativi valori di scambio (fatturato), le compravendite assistite da mutui ipotecari e le locazioni degli immobili residenziali e si fornisce una misura dell’accesso all’acquisto della casa da parte delle famiglie italiane.
Nel complesso, il 2025 conferma un mercato immobiliare in fase espansiva, sostenuto dal credito bancario, da una domanda diffusa su tutto il territorio nazionale e dal ruolo sempre più centrale delle grandi aree urbane nella formazione del valore complessivo del settore.
Nel dettaglio, dall’analisi emerge che la crescita del settore interessa tutte le macro-aree del Paese, pur con intensità differenti: nel 2025, infatti, sono state registrate 766.757 abitazioni scambiate, con un aumento più consistente rilevato nel Nord Ovest (+8%), seguito dal Centro (+7%). Anche le Isole mostrano una dinamica positiva (+6,8%), così come il Nord Est (+6,4%), mentre il Sud evidenzia una crescita più contenuta ma comunque significativa (+2,5%).
Il quadro delle otto principali città italiane per popolazione (Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna e Firenze) è eterogeneo: il mercato residenziale risulta più dinamico a Palermo, Torino e Roma, mentre altre aree urbane mostrano andamenti meno uniformi, dove si concentra 1/4 del valore complessivo del fatturato nazionale, con una stima di circa 31,3 miliardi di euro complessivi.
Per quanto riguarda il mercato del credito, nel 2025, il 45,9% degli acquisti di abitazioni da parte delle persone fisiche è stato effettuato con il supporto di un mutuo ipotecario.
Il capitale complessivamente erogato dalle banche raggiunge i 47,2 miliardi di euro, con un aumento del 25% rispetto al 2024, sostenuto da condizioni di accesso al credito più favorevoli rispetto agli anni precedenti.
Anche il mercato delle locazioni mostra un andamento in crescita, registrando oltre un milione di nuovi contratti di affitto (+1,5%), pari a circa il 7% dello stock potenzialmente disponibile di abitazioni. Il valore complessivo del mercato delle locazioni sfiora i 7 miliardi di euro annui.
All’interno del comparto si osservano dinamiche differenziate: i contratti di locazione a canone di mercato con durata da almeno tre anni risultano in calo del 2,4%, mentre aumentano i contratti a canone concordato, che segnano una crescita di circa il 6%.
Sul fronte dell’accessibilità alla casa, il quadro resta complessivamente stabile: si attesta al 12,6%, in lieve flessione rispetto al 12,7% del 2024, ma comunque nettamente superiore alla media del periodo 2004-2025, pari al 9,8%. L’andamento dell’indice riflette due dinamiche contrapposte: da un lato l’aumento del prezzo relativo delle abitazioni, che esercita una pressione negativa sulla capacità di acquisto delle famiglie, dall’altro la riduzione dei tassi di interesse sui mutui residenziali, che contribuisce a sostenere la domanda e a mantenere condizioni di accesso al mercato relativamente favorevoli.
