È stato pubblicata la ricerca dell’Istituto Bruno Leoni “Le città che cambiano. Il ruolo del settore immobiliare”, che fotografa l’andamento del mercato focalizzandosi sull’impatto della rigenerazione urbana sullo sviluppo economico del Paese, attraverso quattro casi studio (studentati, case per lavoratori, logistica e retail) e tre best practice internazionali (Francia, Spagna e Regno Unito).
Il mercato immobiliare italiano si trova oggi di fronte a un paradosso dimensionale che ne limita lo sviluppo: nonostante l’enorme valore del patrimonio nazionale, il comparto in Italia attrae investimenti annui medi per soli 11-12 miliardi di euro (circa lo 0,5% del PIL), contro l’1,5% della Germania e lo 0,9% di Francia e Spagna. Eppure, pur con volumi ridotti, il settore garantisce già un massiccio apporto alla finanza pubblica, generando circa 45 miliardi di euro di gettito fiscale all’anno.
A pesare sul comparto, intervengono queste criticità:
- la frammentazione delle iniziative che impedisce di creare le economie di scala necessarie a ridurre i costi e a offrire soluzioni accessibili;
- l’incertezza regolatoria e la lentezza nei cambi di destinazione d’uso
- il riuso edilizio: mentre a Madrid sono stati riconvertiti oltre 300mila mq di uffici obsoleti dal 2020, in Italia simili operazioni restano ancora l’eccezione;
- la superficie autorizzata nei permessi di costruire: in Italia è di appena 0,2 mq per abitante, contro l’1,1 mq della Francia.
Gli autori individuano le condizioni abilitanti per liberare questo potenziale:
- Maggiore flessibilità nei cambi di destinazione d’uso, certezza sui tempi e stabilità dei titoli edilizi.
- Superare le rigidità negli strumenti finanziari, eccesso di deroghe e normative emergenziali, barriere ideologiche contro il capitale privato.
- Misurare i risultati raggiunti e imparare dagli errori.
Queste misure servono a facilitare l’incontro tra una domanda insoddisfatta e un’offerta che oggi rimane latente. I blocchi attuali dipendono sia da ostacoli burocratici, che impediscono di adattare il panorama urbanistico ai mutamenti in atto, sia dall’inadeguatezza di alcuni operatori, spesso limitati proprio dalla rigidità delle regole: per rigenerare le città servono capitali privati e per attirarli serve apertura
In conclusione, il vero valore del Real Estate non risiede nel suo peso macroeconomico, né nel mero valore patrimoniale degli immobili, bensì nella sua capacità di trasformare capitale, competenze e gestione in spazi funzionali. Sono questi spazi a rendere possibili le attività economiche e sociali: abitare, studiare, lavorare, produrre, curarsi e attrarre capitale umano.
