Nel 2021 le compravendite di abitazioni hanno visto un incremento del 34% rispetto all’anno prima, con una risalita dei prezzi anche nelle città intermedie (+1,2% su base annua per le abitazioni usate, +1,7% per quelle nuove). Si legge nell’Osservatorio sul mercato immobiliare (marzo 2022) di Nomisma presentato ieri, con il focus periodico dedicato questa volta ai 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona). A questa tendenza positiva fa tuttavia riscontro una preoccupazione per un ridimensionamento di questa dinamica, in conseguenza del conflitto bellico in Europa portato dalla Russia.
«Il rischio che l’apprensione degli operatori si trasferisca sugli indicatori di fiducia di famiglie e imprese è concreto – commenta Nomisma – anche se la capacità di reazione dimostrata nell’ultimo biennio non fa escludere possa trattarsi di effetti destinati a risolversi in breve tempo». Nomisma prova a quantificare l’incidenza del conflitto, pronosticando una caduta delle principali voci macro economiche e, per quanto riguarda l’immobiliare, annunciando una sostanziosa perdita di compravendite, valori immobiliari e numero di mutui bancari.
Secondo la società bolognese «l’entità del ridimensionamento atteso è ancora difficile da quantificare, ma il palpabile attendismo di queste settimane prevedibilmente si tradurrà in una perdita in termini di crescita del PIL non limitata a qualche decimo di punto percentuale». Quanto ai riflessi sul mercato immobiliare, l’Osservatorio di Nomisma stima che «il mantenimento degli straordinari livelli transattivi raggiunti al termine del 2021 – che fino a qualche settimana fa sembrava lo scenario verosimile – appare oggi una prospettiva ottimistica».
Il bilancio 2021, per settori
Relativamente all’andamento 2021 dei singoli segmenti, Nomisma segnala che nella performance del settore immobiliare corporate – guidato dai settori logistico e alberghiero – è stata archiviata la debacle del 2020, quando il segmento aveva subìto le pesanti conseguenze causate dall’attendismo indotto dal Covid-19, e si è rivitalizzato l’interesse degli investitori stranieri per il nostro Paese, con un volume di investimenti, cresciuto di circa il 2,4% rispetto al 2020, attestatosi poco al di sotto dei 10 miliardi di euro. La logistica, spinta dalle restrizioni Covid, ha raggiunto valori di investimento prossimi ai 3 miliardi di euro (+90% nel biennio 2019-2021) e un netto calo dei rendimenti – per effetto del tracollo della rischiosità percepita – passati da oltre il 7% a poco più del 4 per cento. La pandemia ha influenzato anche il segmento residenziale, con una «preferenza per l’acquisto», anche se Nomisma prevede che si possa assistere a «un progressivo riallineamento che porterà ad un aumento di interesse per la locazione». Anche i bonus fiscali hanno inciso sul mercato. Il ‘Supersismabonus’ del 110% ha fatto registrare «un aumento della domanda di acquisto di abitazioni da ristrutturare per uso proprio, mentre non sono molto distanti tra loro i giudizi di aumento e di stabilità in merito alla domanda di acquisto per investimento, così come le valutazioni relative alle ricadute sui prezzi».
Le 13 città intermedie
Per quanto riguarda il paniere dei 13 mercati secondari analizzati da Nomisma, lo studio conferma che «2021 ha segnato il consolidamento della ripresa che si era avviata a partire dall’estate 2020». I mercati che sono andati meglio sono quelli di Trieste e Modena, «con valori dell’indice di performance (che sintetizza l’andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato) prossimi a 0,8». Nel segmento degli immobili per l’impresa, «quelli che più hanno risentito degli effetti della pandemia sono Ancona, Modena e Trieste, con un indice di performance ancora collocato in territorio negativo». A fronte della variazione media di +1,2% le oscillazioni locali vanno dal +3,2% di Modena al -1,1% di Salerno. «Il segmento dei negozi – aggiunge lo studio – mostra ancora una tendenza riflessiva con eccezioni limitate a Ancona e Bergamo, mentre Trieste è la realtà che segna la flessione più marcata (-2,1% su base annua). A livello medio, le variazioni dei prezzi risultano pari al -0,1% nel segmento terziario e a -0,8% in quello commerciale».
Previsioni sul futuro, il doppio scenario
Fin qui il bilancio del passato. Sul futuro, le cose si fanno più problematiche, a causa della guerra che ha fatto irruzione in Europa. Nomisma prospetta un doppio scenario: il primo “inerziale”, evidentemente elaborato dalla società bolognese prima dello scoppio del conflitto, e il secondo – definito “avverso” – che invece prova a quantificare l’incidenza della guerra sull’economia nazionale e in particolare sull’immobiliare. In questo secondo scenario Nomisma assume che la guerra non sia breve ma che duri mesi, aumentando la pressione sull’inflazione, comprimendo il reddito disponibile delle famiglie; e con una ulteriore spirale negativa indotta dall’aumento della disoccupazione a causa della chiusura delle imprese. Su queste ultime, a sua volta si farebbero sentire non solo le difficoltà di approvvigionamento energetico ma anche l’effetto sull’export a causa delle sanzioni economiche imposte alla Russia dall’Europa.
In questo scenario cambiano – in peggio – tutte le principali voci economiche prese a riferimento da Nomisma. In particolare si segnala un netto peggioramento per gli investimenti in costruzioni – che già nel 2022 passerebbe a+5% dal +22,3% del 2021 – e per la fiducia dei consumatori, che scivolerebbe gradualmente al 95,4 del 2024 rispetto al 117,8 di quest’anno (si veda l’allegata Tab 1). Ci si aspetta che a farne le spese sia anche il mercato immobiliare.
Il mercato immobiliare nello scenario avverso
In estrema sintesi, l’effetto guerra produrrà nel mercato abitativo un progressivo calo di compravendite e mutui. In quest’ultimo caso lo scenario prospetta «una riduzione nell’ordine di circa 13 punti percentuali nel 2022 e di quasi 7 punti percentuali nel 2023, salvo poi tornare a crescere nel 2024», mentre le compravendite «rimarranno al di sotto della soglia delle 700mila per tutto il triennio di previsione» 2022-2024. Più in dettaglio, se si confrontano i valori assoluti dello scenario “inerziale” con quelli dello scenario “avverso”, si ricava che nell’arco del triennio 2022-2024 la guerra taglierà complessivamente 185mila compravendite rispetto al numero di scambi stimati da Nomisma senza considerare la novità geopolitica che ci ha regalato la Russia: 47mila già quest’anno (differenza tra 741mila e 694mila), 74mila nel 2023 (differenza tra 725mila e 651mila) e, infine, 64mila nel 2024 (differenza tra 736mila e 672mila), anno nel quale «il mercato riprenderebbe il percorso di crescita con un numero di compravendite nell’ordine delle 670 mila e un tasso di variazione di poco superiore al 3%» (si veda Tab 2).
Stesso trend in decalage per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni e per gli uffici (allegato Tab 3), come emerge dal paniere delle 13 grandi città (oggetto del prossimo focus immobiliare di Nomisma). La variazione dei prezzi medi, per esempio potrebbe dimezzare la crescita che ci sarebbe stata nei listini residenziali quest’anno (+0,8% nella media delle 13 città invece del +1,7% previsto dallo scenario “inerziale”) e il prossimo anno (+0,7% invece di +1,5%). Ancora peggiore la previsione per il comparto uffici, che in base allo scenario inerziale sarebbe cresciuto dello 0,7% quest’anno e dello 0,6% nel 2023 e invece potrebbe vedere corrispondente decremento pari a -0,1% e -0,2 per cento.
Fonte: Il Sole 24 Ore
